MRT Jakarta Sulap Lahan Mati Jadi Cuan Miliaran Rupiah

faseberita.id – PT MRT Jakarta Perseroda kini menjelajahi jalur-jalur finansial inovatif untuk memaksimalkan potensi area pengembangan berorientasi transit atau Transit-Oriented Development (TOD). Berbeda dengan operasional MRT yang masih disokong subsidi Pemprov DKI Jakarta, pengembangan bisnis TOD ini sepenuhnya mandiri tanpa kucuran dana Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD).

Sagita Devi Kepala Departemen Perencanaan TOD PT MRT Jakarta mengungkapkan strategi pendanaan alternatif ini. "Untuk pengembangan bisnis dan area TOD di MRT, kami memang harus mencari pendanaan di luar APBD pemerintah," jelasnya saat ditemui di Transport Hub MRT Jakarta pada Kamis 30 Juli 2026.

Salah satu sumber pembiayaan utama berasal dari sumbangan kelebihan intensitas bangunan atau Koefisien Lantai Bangunan (KLB). Skema ini mewajibkan pemilik lahan di sekitar stasiun yang ingin membangun lebih tinggi dari ketentuan dasar untuk berkontribusi. Namun kontribusi ini bukan berupa dana tunai melainkan diwujudkan dalam bentuk pembangunan fasilitas umum yang telah direncanakan dalam master plan kawasan.

Berkat skema KLB sejumlah fasilitas publik telah terbangun. Di antaranya penataan pedestrian Jalan Blora-Kendal pembangunan akses di Jalan Pati dan Jalan Juana untuk layanan Transjakarta penataan Taman Kudus serta pembangunan extended concourse Stasiun Bundaran HI yang ditargetkan beroperasi Juni 2027. Dana KLB juga dimanfaatkan untuk Taman Bendera Pusaka.

Selain itu MRT Jakarta juga menerapkan penanaman modal mandiri dan kemitraan usaha atau business to business (B2B) untuk berbagai proyek TOD. Taman Literasi dibangun murni dengan investasi MRT Jakarta sementara revitalisasi area park and ride Lebak Bulus dilakukan melalui kerja sama dengan operator parkir.

Skema serupa juga diterapkan pada pembangunan Joint Pedestrian Bridge (JPM) Dukuh Atas yang menghubungkan Stasiun Sudirman dengan Stasiun LRT Dukuh Atas. Proyek ini dikerjakan oleh anak perusahaan patungan MRT Jakarta menggunakan mekanisme creative financing tanpa membebani APBD.

Pada kesempatan yang sama Sagita juga memaparkan keberhasilan proyek Transport Hub Dukuh Atas. Proyek senilai sekitar Rp 245 miliar ini dikembangkan melalui skema sewa lahan dengan Perumda Pasar Jaya dan berhasil menghasilkan pendapatan sekitar Rp 30 miliar per tahun. Bangunan multifungsi ini dirancang dengan area lantai dasar terbuka memudahkan pejalan kaki berpindah antarmoda tanpa terhalang.

Kehadiran Transport Hub Dukuh Atas juga mendongkrak pendapatan pajak daerah. Nilai Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) meningkat signifikan dari sekitar Rp 254 juta pada 2022 saat konstruksi menjadi sekitar Rp 640 juta pada 2024 setelah beroperasi. Proyek ini juga berpotensi menambah penerimaan dari pajak barang dan jasa tertentu (PBJT) pajak hotel serta pajak reklame.

Selain pembangunan gedung dan konektivitas antarmoda perusahaan pelat merah ini juga merevitalisasi ruang publik di kawasan Blok M pada 2022. Penataan ini bertujuan menjaga fungsi vital sebagai area resapan air sembari menyajikan ruang publik yang nyaman bagi masyarakat. Untuk keberlanjutan pengelolaannya MRT Jakarta mengintegrasikan zona komersial agar biaya operasional dan perawatan dapat ditanggung mandiri dari keuntungan area tersebut tanpa membebani APBD.

Sagita menilai konsep ini sukses mendorong pemanfaatan ruang publik pascapandemi Covid-19. Pengembangan kawasan terbuka di sekitar simpul transportasi ini bahkan menjadi acuan bagi proyek serupa di Jakarta seperti One Satrio Urban Forest dan Taman Bendera Pusaka.

Dalam pengembangan TOD cakupan MRT Jakarta tidak terbatas pada area yang terhubung langsung dengan stasiun. Mengacu pada radius sekitar 800 meter dari simpul transportasi perusahaan juga membangun infrastruktur yang meningkatkan konektivitas menuju moda angkutan umum lainnya.

Salah satu contohnya adalah pembangunan JPM Dukuh Atas yang merupakan amanah dari Kementerian Perhubungan kepada MRT Jakarta dan PT Kereta Api Indonesia Persero untuk mendukung operasional LRT Jabodebek. Jembatan penghubung ini dibangun melalui perusahaan patungan MRT Jakarta dan KAI menggunakan skema creative financing tanpa APBD sekaligus dilengkapi ruang ritel restoran dan area periklanan sebagai sumber pendapatan non-tiket.