Ekonomi

Mulai 1 Maret, DP Rumah 0 Persen: Pengembang Minta Penurunan BPHTB dan PPN

FaseBerita.ID – Bank Indonesia (BI) melonggarkan ketentuan pembiayaan properti dengan mengubah rasio uang muka kredit kepemilikan properti (loan/financing to value) dari 85 persen menjadi 100 persen.

Artinya, uang muka kredit pembelian properti yang semula minimal 15 persen menjadi nihil. Pelonggaran ketentuan uang muka tersebut berlaku untuk semua jenis properti. Mulai rumah tapak, rumah susun, apartemen, rumah toko, hingga rumah kantor.

Tidak semua bank dan lembaga pembiayaan mendapatkan fasilitas tersebut. Bank dan lembaga keuangan yang berhak membebaskan uang muka wajib memenuhi sejumlah kriteria kesehatan, baik rasio kredit bermasalah (non performing loan/NPL) maupun rasio pembiayaan bermasalah (non performing financing/NPF).

Ketentuan itu bertujuan untuk mendorong kredit, tapi tetap memperhatikan prinsip kehati-hatian dan manajemen risiko. ”Kebijakan ini berlaku efektif 1 Maret 2021 sampai dengan 31 Desember 2021,” jelas Gubernur Bank Indonesia Perry Warjiyo setelah rapat Dewan Gubernur BI kemarin (18/2).

Tak hanya memberikan insentif dari sisi konsumen, bank sentral juga mendorong bank untuk lebih ekspansif membantu pengembang dengan menghapuskan ketentuan pencairan bertahap properti inden. Selama ini pengembang memang mendapatkan kucuran kredit secara bertahap sesuai perkembangan proyeknya.

Pencairan kredit kepada pengembang diberikan sepenuhnya setelah proyek selesai digarap. Kini ketentuan tersebut juga dihapus sehingga pengembang bisa memperoleh pencairan kredit sekaligus.

Dalam rapat dewan gubernur kemarin, BI juga memutuskan memangkas suku bunga acuan BI 7-Day Reverse Repo Rate (BI7DRR) sebesar 25 basis poin (bps) menjadi 3,5 persen. Keputusan tersebut diambil setelah mempertimbangkan perkiraan inflasi yang tetap rendah dan stabilitas nilai tukar rupiah yang terjaga.

”(Penurunan suku bunga acuan, Red) ini adalah langkah lanjutan untuk mendorong momentum pemulihan ekonomi nasional (PEN),” kata alumnus Iowa State University itu.

Penurunan suku bunga acuan, tutur Perry, merupakan wujud komitmen bank sentral memberikan dukungan ke pemerintah dalam mempercepat realisasi APBN 2021. Penurunan BI7DRR diharapkan mendorong penurunan suku bunga kredit perbankan sehingga mempercepat pemulihan ekonomi dari tekanan pandemi Covid-19.

BI optimistis pemulihan perekonomian global makin baik sejalan dengan vaksinasi Covid-19 di banyak negara untuk membangun herd immunity dan mendorong mobilitas. Stimulus tersebut juga memastikan berlanjutnya stimulus kebijakan fiskal dan moneter.

Dengan penurunan suku bunga acuan, BI mendesak perbankan menurunkan suku bunga perbankan. Pria asal Sukoharjo itu menilai penyesuaian suku bunga perbankan dengan penurunan suku bunga acuan masih berjalan lambat. Sepanjang 2020, suku bunga kredit perbankan baru turun 83 bps menjadi 9,7 persen. Padahal, pihaknya sudah terus menurunkan suku bunga acuan kebijakan moneter.

”Lambatnya penurunan suku bunga kredit disebabkan masih tingginya SBDK (suku bunga dasar kredit) perbankan yang selama 2020 baru turun 75 bps menjadi 10,11 persen. Sehingga spread terhadap BI7DRR maupun suku bunga deposito mencapai 6,36 persen dan 5,84 persen,” paparnya.

Secara khusus Perry menyoroti tingginya SBDK bank-bank BUMN yang tergabung dalam Himpunan Bank Milik Negara (Himbara). Setelah bank BUMN, SBDK tertinggi ada di kelompok bank pembangunan daerah (BPD). ”Tercatat SBDK bank-bank BUMN mencapai 10,79 persen,” tegasnya.

Menurut Kepala Ekonom Permata Bank Josua Pardede, dengan keputusan tersebut, BI7DRR sudah turun 250 bps sejak 2019 hingga Februari 2021. Artinya, ruang penurunan suku bunga acuan tahun ini makin terbatas. Mengingat, BI juga mempertimbangkan untuk terus menjaga daya tarik aset keuangan rupiah.

Josua menilai penurunan uang muka kredit properti dan uang muka kredit kendaraan bermotor berpotensi mendorong konsumsi kelas menengah yang selama ini cenderung menahan belanja. Keputusan tersebut sangat strategis karena kelompok masyarakat menengah dan atas menyumbang hingga 83 persen dari total konsumsi nasional.

Harus Diimbangi Daya Beli

CEO Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda mengapresiasi langkah pemerintah tersebut. Masyarakat tidak perlu mengeluarkan uang muka untuk membeli properti karena sepenuhnya ditanggung perbankan.

Meski demikian, Ali menilai kebijakan tersebut belum sepenuhnya mampu menggairahkan sektor properti.

Menurut dia, minat saja tidak cukup karena harus diimbangi daya beli. Alasannya, penghasilan masyarakat kelas bawah masih terganggu akibat pandemi Covid-19. Potensi pembeli properti dan kendaraan bermotor adalah masyarakat kelas menengah dan atas yang besaran uang muka bukan menjadi isu penting.

Selain itu, tambah Ali, sudah banyak pengembang yang telah melakukan strategi penjualan properti tanpa uang muka. Ali justru mendorong pemerintah segera menurunkan tarif BPHTB (biaya perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan) menjadi 2,5 persen. Juga pengurangan PPN (pajak pertambahan nilai) sebesar 10 persen.

”Pembeli masih harus juga mengeluarkan biaya-biaya pajak PPN 10 persen, BPHTB 5 persen, dan biaya lainnya yang mencapai 22 hingga 23 persen. Biaya ini kan cukup tinggi dan memberatkan,” keluh Ali.

Berdasar riset IPW, minat masyarakat untuk membeli properti sebesar 68,09 persen. Namun, ada beberapa faktor yang membuat masyarakat menunda membeli properti. Antara lain besarnya uang muka, tingginya suku bunga, besarnya pajak, dan biaya transaksi. ”Pasar properti saat ini bukan kehilangan daya beli. Masyarakat hanya menunda,” terangnya.

Secara terpisah, peneliti ekonom Institute for Development of Economics and Finance (Indef) Bhima Yudhistira Adhinegara menilai penurunan suku bunga acuan BI7DRR memang upaya yang berani dan baik. Tapi, juga ada tantangannya. Pertama, terkait dengan transmisi BI7DRR ke bunga pinjaman perbankan masih relatif lama. Bisa tiga sampai lima bulan. ”Karena ada beberapa faktor, misalnya terkait besaran risiko perbankan. Sehingga bank tidak ekspansif atau cepat menyalurkan pinjamannnya,” ucap dia saat dihubungi Jawa Pos.

Kedua, meski ada penurunan suku bunga acuan, bank juga memperhatikan inflasi.

Bhima menyebutkan, BI harus meninjau transparansi komponen SBDK perbankan. Mulai biaya dana (cost of fund), biaya overhead, hingga margin keuntungan bank. Itu harus segera diimplementasikan. Sehingga bisa memotong transmisi BI7DRR ke suku bunga kredit perbankan lebih cepat lagi.

”Jangan-jangan bukan hanya faktor risiko juga, tapi bank beroperasi secara tidak efisien, persaingan perebutan dana masyarakat secara tidak sehat, atau karena faktor ada margin yang terlalu tinggi. Ini yang harus diselidiki,” beber alumnus University of Bradford, Inggris, tersebut.

Menurut Bhima, jika pemerintah ingin mewujudkan ekonomi tumbuh hingga 5 persen, pembiayaan kredit setidaknya tiga kali lipat pertumbuhan ekonomi nasional. Setidaknya harus 15 persen. ”Itu rumusnya. Tanpa itu ya sulit sekarang untuk bergerak,” tegasnya.

Sementara itu, rapat Dewan Komisioner Otoritas Jasa Keuangan (OJK) tadi malam juga memutuskan sejumlah insentif untuk mendukung pemulihan ekonomi. OJK menurunkan bobot risiko kredit (aset tertimbang menurut risiko/ATMR) kredit kendaraan bermotor (KKB) dari 100 persen menjadi 50 persen.

Perbankan yang memenuhi profil risiko 1 dan 2 juga diperkenankan memberikan uang muka KKB sebesar 0 persen. Produsen kendaraan listrik juga mendapatkan insentif berupa penurunan ATMR dari 75 persen menjadi 50 persen. (jp)